【收藏】房地产开发企业从拿地到预售环节税费的管理

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13681007031 佟军老师

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一、取得土地使用权环节税费管理

房地产开发企业的取得国有土地使用权方式有两种方式（出让和转让），其一是与政府自然资源部门通过签订出让合同将国有土地使用权出让房开企业；其二是与其他企业或自然人将取得的国有土地权进行三通一平或者九通一平达投资后达到转让条件后，将国有土地使用转让给房开企业。在这两种取得土地的过程中房开企业需要缴纳的税费种有：耕地占用税、契税、印花税、城镇土地使用税。

1、耕地占用税

（1）.自治区内占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人，是耕地占用税的纳税人（解决谁缴税问题）

（2）、耕地占用税根据纳税人实际占用的耕地面积和适用税额计税，一次性征收。（怎么缴税）

（3）.税额计算问题

应纳税额=占用耕地、林地、草地和其他农用地面积（公顷或亩）*20元/平方米（耕地占用税法实施后单位税额为22元/平方米）（请按当地适用税率计算缴纳耕地占用税）

注意占地面积为公顷或亩的要换算成平方米。

（4）.纳税义务发生时间为人民政府批准占用耕地之日。获准占用耕地的纳税人，在30日内向地方税务机关申报纳税。逾期不申报纳税的，从滞纳之日起，按日加收应纳税款5‰的滞纳金。（啥时间缴税）

（5）.小微企业耕地占用税优惠政策

根据《内蒙古自治区党委、自治区人民政府印发<关于促进民营经济高质量发展若干措施>的通知》(内党发〔2018〕23号)小微企业在2019年1月1日-2021年12月31日期间购买耕地享受耕地占用税应纳税额减半征收的税收优惠政策。

2、契税

（一）、计税价格

1.以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。

2.以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。

3.先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使用权的，应依法缴纳契税，其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用。

（二）、 契税税率及应纳数额计算 

内蒙古自治区境内的税率为3%（请按当地适用税率计算缴纳）

应纳税额计算公式=计税依据×税率

（三）、缴税时间

契税的纳税义务发生时间为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其它具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天；纳税人因改变用途应当补缴已经减征或免征契税的，其纳税义务发生时间为改变有关土地、房屋用途的当天。

纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。

通俗的讲就是签订土合同后10日内到税务机关申报，按税务机关规定期限缴纳契税。

注意：因政府退还或返还给企业的土地出让金，不得因减免的出让金而减免契税。

内蒙古契税缴纳时间的规定

自2017年11月1日起在我区行政区域内承受土地、房屋权属的单位和个人，应向土地、房屋所在地地方税务机关办理契税纳税申报，契税纳税期限为自纳税义务发生之日起至纳税人依法办理土地、房屋权属变更登记手续之前。（内蒙古自治区地方税务局关于明确契税纳税期限的公告内蒙古自治区地方税务局公告2017年第5号）

3、印花税

企业与自然资源部门或其他企业、个人签订的土地出让合同或转让合同，需要按照“产权转移书据”依万分之五的税率缴纳印花税

印花税的缴纳时间是企业签订合同的次月15日内缴纳。

4、城镇土地使用税

（1）.城镇土地使用税的纳税人及征税范围

在城市、旗县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》和本办法缴纳城镇土地使用税（以下简称土地使用税

(2).税率和应纳税额计算

2019年1月1日-2021年12月31日敖汉旗三类土地税率为4元/平方米、乡下镇为2.4元/平方米、乡政府所在地和自然村不征收土地使用税。（（请按按当地适用税率计算缴纳）

应纳税额计算公式=应税土地面积×适用税率

(3).税款缴纳时间：

城镇土地使用税按年征收，每半年缴纳一次。具体缴纳时间为每年5月和11月。注销的纳税人，应当在注销当月缴清房产税”

5、以国有土地使用权转让方式取得的土地应缴纳的税

转让方式取得国有土地使用权需要转让方向购买方提供增值税专用发票（或普通发票）作为增值税抵扣进项税和企业所得税税前扣除的依据。房地产开发公司涉及的税种有契税、印花税、取得后的应缴纳的城镇土地使用税。

二、房地产建设阶段税费管理

(一）、印花税

1、购销合同。房地产公司采购材料、设备、机器时按购销金额的万分之三计算缴纳印花税。

2、加工承揽合同。按加工或承揽收入的万分之五计算缴纳印花税。对于房地产企业而言加工承揽合同范围包括：公司发生的印刷费、媒体广告、户外广告和印刷合同、与测试公司签订的合同、修理和修缮费及其电梯维修合同属于加工承揽合同的范畴。

3、建设工程勘察设计合同。按收取费用的万分之五计算缴纳。公司与勘察和设计单位签订的勘察合同、设计合同属于建筑工程勘察设计合同。

4、建筑安装工程承包合同。按承包金额的万分之三计算缴纳。包括建筑、安装、装饰、其他工程作业合同

5、财产租赁合同。按租赁金额的千分之一计算缴纳。包括财产、责任、保证、信用等保险合同；财产租赁合同：包括租赁房屋、船舶、飞机、机动车辆、机械、器具、设备等。

6、货物运输合同。按运输费用的万分之五计算缴纳。

7、仓储保管合同。按仓储保管费用的千分之一计算缴纳。

8、借款合同。按借款金额的万分之零点五计算缴纳。包括短期借款和长期借款合同。

9、财产保险合同。按取得的保险费收入的千分之一计算缴纳。

10、技术合同。按所载金额的万分之三计算缴纳。只限于技术开发、转让、咨询、服务等合同按技术合同缴纳印花税。

11、产权转移书据。以所载金额为计税依据，税率为万分之五。包括财产所有权、版权、商标专用权、专利权、专有技术使用权、土地使用权出让合同、商品房销售合同、股权转让合同均按照产权转移书据征收印花税。

12、营业账簿。记载资金的账簿。以"实收资本"与"资本公积"的合计金额为计税依据，税率万分之五；其他营业账簿，自2018年5月1日不在按件贴花五元，免征印花税。

13、权利、许可证照。按件贴花五元。包括政府部门发给的房屋产权证、工商营业执照、商标注册证、专利证、土地使用证

按照印花税条例等相关规定，依据合同所载金额确定计税依据。合同中所载金额和增值税分开注明的，按不含增值税的合同金额确定计税依据，未分开注明的，以合同所载金额为计税依据。

印花税缴纳时间：实行汇总纳税的次月15日前汇总缴纳，也可随时贴花。

14、不缴纳印花税的常见合同有：

（1）服务类合同，一般的法律、法规、会计、审计等方面的咨询不属于技术咨询，其所立合同不贴印花。

（2）借款合同，企业与企业、企业与个人之间借款合同不征。 

（3）工程监理和税务代理合同，不属于印花税列举合同不征。

（4）建筑工程招标合同，工程造价咨询合同。

（5）股权投资协议，不属于印花税列举合同不征。

（6）环境检测、消防检测签订的合同。

（8）委托代理合同不需贴花（国税发（1991）155）。

（9）电网与用户之间的供用电合同（财税（2006）162）。

（10）物业管理服务合同

（11）保安服务合同

（12）三方合同中的担保人、鉴证人等非合同当事人不贴印花。

（13）日常清洁绿化合同

（14）实际结算金额超过合同金额，不需补贴花。

（15）培训合同不属于技术培训合同，不需贴花。

（16）房地产企业与房产营销代理公司签订的《代理合同

（二）城镇土地使用税

1、房地产开发公司在建设期间应按规定缴纳城镇土地使用税的一般规定

根据《国家税务总局关于通过招拍挂方式取得土地缴纳城镇土地使用税问题的公告》（国家税务总局公告2014年第74号）对此问题进行了明确，通过招标、拍卖、挂牌方式取得的建设用地，不属于新征用的耕地，纳税人应按照《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）第二条规定，从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

因房地产公司通过招标、拍卖、挂牌方式取得的建设用地，不属于新征用的耕地，因此从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

2、城镇土地使用税税收优惠政策

（1）.公租房建设土地使用税优惠政策

《财政部 国家税务总局关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知规定》（财税〔2010〕88号），对公租房建设期间用地及公租房建成后占地免征城镇土地使用税。在其他住房项目中配套建设公租房，依据政府部门出具的相关材料，可按公租房建筑面积占总建筑面积的比例免征建造、管理公租房涉及的城镇土地使用税。

（2）. 廉租住房和经济适用住房土地使用税优惠政策

《财政部 国家税务总局 关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知规定》）（财税〔2008〕24号），对廉租住房、经济适用住房建设用地以及廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租的廉租住房用地，免征城镇土地使用税。

开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房，在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的城镇土地使用税。

（3）.棚户区改造安置住房建设土地使用税的优惠政策

《财政部 国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知》（财税〔2013〕101号）

对改造安置住房建设用地免征城镇土地使用税。对改造安置住房经营管理单位、开发商与改造安置住房相关的印花税以及购买安置住房的个人涉及的印花税予以免征。

在商品住房等开发项目中配套建造安置住房的，依据政府部门出具的相关材料、房屋征收(拆迁)补偿协议或棚户区改造合同(协议)，按改造安置住房建筑面积占总建筑面积的比例免征城镇土地使用税、印花税。

棚户区改造是指列入省级人民政府批准的棚户区改造规划或年度改造计划的改造项目;改造安置住房是指相关部门和单位与棚户区被征收人签订的房屋征收(拆迁)补偿协议或棚户区改造合同(协议)中明确用于安置被征收人的住房或通过改建、扩建、翻建等方式实施改造的住房。

三、房地产预售阶段税费管理

1、商品房预售的条件

商品房预售,是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。《城市商品房预售管理办法》（建设部令第131号修改发布）第五条的规定，商品房预售应当符合以下条件：

1．已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

2.持有建设工程规划许可证和施工许可证；

3.按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

第一、签订房地产预售合同或房地产销售合同印花税

房地产开发公司取得预售许可证后与购房人《预售合同》或《房地产销售合同》需要按照合同金额依照万分之五的税率一次性缴纳印花税。

根据《财政部、国家税务总局关于印花税若干政策的通知》（财税[2006]162号）的相关规定，自2007年1月1日起，对房地产企业商品房销售合同由原先按照购销合同改为按照产权转移书据征收印花税。

第二部分；房地产开发预售环节增值税和附加税费的预缴

1、房地产开发企业范围

自行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。

房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，属于本办法规定的销售自行开发的房地产项目。

2、征税范围

（1）销售不动产属于增值税征税项目

房地产开发企业销售自行开发的房地产项目适用销售不动产税目；

销售不动产，是指转让不动产所有权的业务活动。不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。

建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。

构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。

转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。《销售服务、无形资产、不动产注释》

(2)所销售的不动产在境内，属于在境内销售不动产。《营业税改征增值税试点实施办法》第十二条

（3）不征收增值税项目

在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为。《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（二）项5

（4）视同销售

单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让不动产，视同销售服务不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条规定

3、增值税预征率

房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（八）项第9点

（1）一般纳税人的预缴

一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。房地产开发企业的增值税留抵税额不能抵减预缴税款。

（2）小规模纳税人和一般纳税人选择简易计税方式的增值税预缴

房地产开发企业中的小规模纳税人（以下简称小规模纳税人）采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

房地产开发企业一般纳税人开发的房地产老项目，是指：《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。国家税务总局公告2016年第18号第八条

房地产开发企业一般纳税人接盘的老项目

房地产开发企业中的一般纳税人购入未完工的房地产老项目继续开发后，以自己名义立项销售的不动产，属于房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计算缴纳增值税（财政部税务总局关于明确国有农用地出租等增值税政策的公告财政部 税务总局公告2020年第2号）

应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款÷（1+5%）×3%

小规模纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期或主管国税机关核定的纳税期限向主管国税机关预缴税款。国家税务总局公告2016年第18号第十九条、第二十条、第二十一条

应预缴税款按照以下公式计算：

应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%

适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。

一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。（国家税务总局公告2016年第18号第十条、第十一条、第十二条）

4、房地产开发预收款的范围

在企业取得《商品房预售许可证》后，房地产开发企业取得的预收款包括定金、分期取得的预收款（含首付款、按揭款和尾款）和全款。

诚意金、认筹金和订金不属于预收款,销售行为成立时，诚意金、定金的实质是房屋价款的一部分，需要计算缴纳增值税。

销售行为不成立时，如果诚意金、定金退还，不属于纳税人的收入，不需要计算缴纳增值税；如果诚意金、定金不退还，属于纳税人的营业外收入，不需要计算缴纳增值税。

5、预缴增值税的申报：

房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，按照规定预缴税款时，应填报《增值税预缴税款表》2份。国家税务总局公告2018年第18号第二十六条

一般纳税人在申报《《增值税预缴税款表》的同时时还要办理《增值税纳税申报表》的申报。房地产行业预缴增值税部分，应准确及时填报《增值税纳税申报表附列资料(四)(税额抵减情况表)》。该部分预缴税额允许抵减当期的增值税申报表主表中计算的当期应纳税额，同时，当期"应抵减税额"大于"应纳税额"时,可结转下期继续抵减。另外，从报表设计的逻辑看，房地产企业增值税申报抵减预缴税款时，不需要区分项目计算，但根据增值税会计处理规定，不能抵缴，也就是说A项目应交的增值税不可以抵减B项目预缴税款。

6、预缴税款的账务处理及何时抵缴未交增值税

企业预缴增值税时，借记“应交税费——预交增值税”科目，贷记“银行存款”科目。月末，企业应将“预交增值税”明细科目余额转入“未交增值税”明细科目，借记“应交税费——未交增值税”科目，贷记“应交税费——预交增值税”科目。

房地产开发企业等在预缴增值税后，应直至纳税义务发生时方可从“应交税费——预交增值税”科目结转至“应交税费——未交增值税”科目。《财政部关于印发<增值税会计处理规定>的通知》（财会〔2016〕22号）第二条第（七）项

根据上述规定，房地产项目预缴税款可以抵减的时间是在项目纳税义务发生之后。纳税义务发生之前，该项目对应的预缴税款不能抵减，只有当项目纳税义务发生了，项目对应预缴税款才予以抵减。

7、预收款发票（收据）的开具

营改增后，为保证不影响购房者正常业务办理，在总局没有具体规定之前，暂允许房地产开发企业在收到预收款时，向购房者开具增值税普通发票，在“货物或应税劳务、服务名称”栏填写不动产名称房号并标明“预收款（预收%）”字样，数量单价可不填写，备注栏中须详细注明不动产的详细地址、房款全款等相关信息。待正式交易完成时，对预收款时开具的增值税普通发票予以冲红，同时开具全额的增值税发票。

使用《商品和服务税收分类与编码（试行）》中的分类编码6“未发生销售行为的不征税项目”项下的602“销售自行开发的房地产项目预收款”开票，发票税率栏应填写“不征税”，不得开具增值税专用发票。开票次月按照3%的预缴率预缴增值税，不需进行纳税申报。只填写《预缴增值税申报表》如果清卡不成功，在申报期去办税厅手工清卡。

8、未预缴增值税的责任

纳税人未按照规定的期限办理纳税申报和报送纳税资料的,或者扣缴义务人未按照规定的期限向税务机关报送代扣代缴、代收代缴税款报告表和有关资料的,由税务机关责令限期改正,可以处二千元以下的罚款;情节严重的,可以处二千元以上一万元以下的罚款。《税收征管法》第六十二条

9、纳税人预缴增值税的地点和纳税申报

未跨县（市、区）开发房产，应当按照3%的预征率在机构地预缴增值税并办理纳税申报。

跨县（市、区）开发房产，未在项目所在地办理税务登记的，应当按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

10、纳税人预缴增值税应注意的事项

纳税人选择一般计税方法的，预缴税款时不得抵减支付的土地价款。

12、预售环节和销售环节视同销售的会计处理

（1）.收到预售款时：

借：银行存款

贷：预收帐款

（2）.预缴税款时：

一般计税方法下

借：应交税费——预交增值税

贷：银行存款

一般纳税人选择简易计税

借：应交税费——简易计税

贷：银行存款

小规模纳税人

借：应交税费——应交增值税

贷：银行存款

（3）.待收入实现时：

借：税金及附加

贷：应交税费——应交城市维护建设税

应交税费——应交教育费附加

应交税费——应交土地增值税

13、预缴增值税的同时也需预缴城建税、教育费附加

法律依据：《财政部、国家税务总局关于纳税人异地预缴增值税有、关城市维护建设税和教育费附加政策问题的通知》（财税2016年74号）自2016年5月1日起执行。

纳税人跨地区提供建筑服务、销售和出租不动产（适用范围）

以预缴增值税税额为计税依据，并按预缴增值税所在地的城市维护建设税适用税率和教育费附加征收率就地计算缴纳城市维护建设税和教育费附加

预缴的城建税=预缴的增值税税额*预缴地城建税的税率

预缴的教育费附加=预缴的增值税税额*预缴地教育费附加的税率

预缴增值税的纳税人在其机构所在地申报缴纳增值税时，以其实际缴纳的增值税税额为计税依据，并按机构所在地的城市维护建设税适用税率和教育费附加征收率就地计算缴纳城市维护建设税和教育费附加。

14、 预缴地方教育附加的依据：《财政部关于统一地方教育附加政策有关问题的通知 》（财综[2010]98号 ）         

二、统一地方教育附加征收标准。地方教育附加征收标准统一为单位和个人（包括外商投资企业、外国企业及外籍个人）实际缴纳的增值税、营业税和消费税税额的2%。已经财政部审批且征收标准低于2%的省份，应将地方教育附加的征收标准调整为2%，调整征收标准的方案由省级人民政府于2010年12月31日前报财政部审批。

预缴的地方教育附加=预缴的增值税税额*2%

15、房地产开发企业取得预售款无水利建设基金基金缴纳

根据《内蒙古自治区人民政府 内蒙古自治区人民政府关于印发自治区水利建设基金筹集和使用管理实施细则的通知》（内政发〔2012〕41号）第三条自治区水利建设基金的来源和征收标准。（三）凡有销售收入或营业收入的企业、事业单位及个体经营者，按上月销售收入或营业收入的1‰计征，其中，银行（含信用社）按上年利息收入的0.6‰计征；保险公司一年期以上返还本利的人身保险业务免征地方水利建设基金，其他按上年保费收入的0.6‰计征；各类信托投资公司、财务公司等非银行金融机构按上年业务收入的1‰计征。

按上述第（三）项征收的地方水利建设基金，可计入企业（单位）成本。

房地产开发企业取得预售收入，在开发项目没有交工前不结转到主营业务收入中，因此预售房款收入，不予征水利建设基金。

第三部分：房地产开发企业土地增值税的预缴

一、土地增值税预征的相关法律依据

1、《财政部关于印发<中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则<的通知》（财法字[1995]6号）第十六条纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。

2、《内蒙古自治区财政厅、国家税务局地方税务局转发关于土地增值税一些具体规定的通知》（内财税字[1995]654号）二、关于预售房地产所取得的收入，各盟市可根据地区实际确定预征和不预征土地增值税。对预征土地增值税的可按5%以内确定预征率，具体比例由各盟市自定；对不预征土地增值税的，纳税人应在每次取得收入的七日内到当地税务机关进行登记备案。（各盟市自行确定土地增值税预征率）

3、《房地产开发企业土地增值税预征和清算管理暂行办法》（内地税字[2005]116号）自2005年1月1日起全区统一房地产企业的预征率。

4、《内蒙古自治区地方税务局关于进一步明确土地增值税有关政策的通知》（内地税字[2014]159号）一、关于土地增值税清算方式的确定：对房地产开发企业转让房地产取得的收入，均应按规定的预征率，预缴土地增值税。待企业达到清算条件后，应采取查账清算和核定征收清算两种方式进行。（一般的房地产开发项目不予征土地增值税，无法进行土地增值税清算）

二、内蒙古自治区预征土地增值税中房地产转让收入的确认

1、房地产预征土地增值税收入的确认（一般规定）

《内蒙古自治区地方税务局关于印发<房地产开发企业土地增值税预征和清算管理暂行办法>的通知》 “纳税人转让房地产取得的房地产转让收入，应按照本办法的规定预缴土地增值税”；“房地产转让收入是指纳税人转让房地产实际取得的转让收入价款、预收款、定（订）金和其他经济利益，包括货币收入、实物收入和其他收入”。

2、以房抵债、以房抵息、以房换房、以房换地、房地产赠与行为也预缴土地增值税

纳税人“以房抵物”、“以房抵息”、“以房换房”、“以房换地”，且发生产权转移的，应视为取得“房地产转让收入”预缴土地增值税。

“以房抵债”是指纳税人以其开发的房地产抵偿贷款、借款或其他债务，以其所抵偿的债务额和其他经济利益作为转让房地产的收入；

“以房抵息”是指纳税人以其开发的房地产抵偿贷款利息或借款利息，以其所抵偿的利息额和其他经济利益作为转让房地产的收入；

“以房换房”是指纳税人相互之间交换各自拥有产权的房地产，其转让房地产的收入由主管地税机关参照当地同类型（地段、新旧程度）房地产的市场价格予以核定；

“以房换地”是指纳税人以其开发的房地产抵偿所占有土地的价值，以其所抵偿占有土地的价值和其他经济利益作为转让房地产的收入；纳税人将其开发的房地产赠与他人的，应比照上款规定执行。

三、预征土地增值税的预征率

1、《内蒙古自治区地方税务局转发国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（内地税字[2010]179号）自2010年7月1日起，凡在我区开发建造商品房销售的房地产开发企业，均按商品房销售价格确定预征率进行预征。销售价格不超过3000元/m2的，土地增值税预征率为1%；销售价格超过3000元/m2至4000元/m2的，土地增值税预征率为1.5%；销售价格超过4000元/m2至6000元/m2的，土地增值税预征率为2.5%；销售价格超过6000元/m2至8000元/m2的，土地增值税预征率为4%；销售价格超过8000元/m2以上的，土地增值税预征率为6%

2、2016年2月15日-2018年12月31日土地增值税预征率优惠政策

《内蒙古自治区地方税务局关于认真落实“三去一降一补”五大任务有关税费优惠政策的通知》（内地税字[2016]136号 ）“自2016年2月15日起，将普通住宅、非普通住宅、商业、车库的土地增值税预征率在现行标准上分别降低50%执行（调整后预征率低于1%的按1%执行），进一步减轻企业运行成本，实现房地产降成本。调整后的预征率为：销售价格不超过4000元/平方米的，土地增值税预征率为1%；销售价格超过4000元/平方米至6000元/平方米的，土地增值税预征率为1.25%；销售价格超过6000元/平方米至8000元/平方米的，土地增值税预征率为2%；销售价格超过8000元/平方米以上的，土地增值税预征率为3%。《内蒙古自治区地方税务局转发国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（内地税字〔2010〕179号）规定的土地增值税预征率停止执行”

3、2019年1月1日开始土地增值税恢复到原预征率

《关于做好自治区人民政府土地增值税预征优惠政策到期后有关工作的通知》（内税财行便函【2018】8号）

自2019年1月1日土地增值税按照《内蒙古自治区地方税务局转发国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（内地税字[2010]179号）规定的预征率进行预征，即商品房销售价格不超过3000元/m2的，土地增值税预征率为1%；销售价格超过3000元/m2至4000元/m2的，土地增值税预征率为1.5%；销售价格超过4000元/m2至6000元/m2的，土地增值税预征率为2.5%；销售价格超过6000元/m2至8000元/m2的，土地增值税预征率为4%；销售价格超过8000元/m2以上的，土地增值税预征率为6%。

四、预征土地增值税的计算公式和预征土地增值税计税依据确定

1、营改增前计算公式如下：  应预缴土地增值税税款=转让房地产收入×预征率。

2、营改增后预缴土地增值税的收入确认

《财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税[2016]43号）：土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。

根据上述政策，房地产开发企业在收到预收款时：

一般计税方法下：

预交土地增值税=预收款/（1+11%或10%或9%）*土地增值税预征率

简易计税方法下：

预交土地增值税=预收款/（1+5%）*土地增值税预征率

《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）：一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题：　营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）：为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：

预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款【（预收款金额/(1+11%或10%或9%）*3%】

预征的土地增值税=（预收款-应预缴增值税税款【（预收款金额/(1+11%或10%或9%）*3%】*土地增值税预征率

这里的预征率按照每套房屋的不含税价格计算 

例如：某房地产开发企业开发A项目（开工日期在2016年5月1日后），2017年7月销售普通住宅预收房款1110万元，根据当地的规定，土地增值税预征率2%。则:

应预交的增值税税款=1110/(1+11%)*3%==30万元

土地增值税预征的计征依据=1110-30=1080万元

预交土地增值税税款=1080*2%=21.6万元。

3、预缴土地增值税的会计处理

沿用上例，该企业预交土地增值税20万元，则会计处理如下：

借：应交税费-应交土地增值税 20

贷：银行存款 20

待开发项目达到完工条件，相应的收入及成本结转损益时，将土地增值税转入税金及附加科目：

借：税金及附加 20

贷：应交税费-应交土地增值税 20

五、未及时预缴土地增值税加收滞纳金

根据《财政部 、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）三、关于土地增值税的预征和清算问题：    对未按预征规定期限预缴税款的，应根据《税收征管法》及其实施细则的有关规定，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。

六、未足额预缴土地增值税是否认定为偷税

《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定；纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待项目全部竣工、办理结算后进行清算，多退少补。具体办法由省、自治区直辖市地方税务机关根据当地情况确定。所以纳税人应该按照规定进行纳税申报。预缴税款，在清算之前并不能真实地反映纳税人的实际应该缴纳的税款。所以，预缴税款从性质上属于纳税人按照税务部门规定纳税人应该缴纳的税款。没有按照规定申报缴纳预缴税款，不认定为偷税行为。

七、未预缴土地增值税是否给予处罚

如果纳税人在限期内仍不预缴土地增值税税款，税务部门可以根据《税收征收管理法》第六十八条规定处理：纳税人、扣缴义务人在规定期限内不缴或者少缴应纳或者应解缴的税款，经税务机关责令限期缴纳，逾期仍未缴纳的，税务机关除依照本法第四十条的规定采取强制执行措施追缴不缴或者少缴的税款外，可以处不缴或者少缴税款的50%以上5倍以下的罚款。

八、办理项目登记是预征土地增值税的前提

房地产企业纳税人办理土地增值税预征申报之前，先要到税务机关办理土地增值税项目登记，否则无法办理土地增值税预征申报。

纳税人需要向主管税务机关提供所开发项目的《土地出让合同》《国有土地使用权证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《预售许可证》及预售情况等情况。

主管税务机关根据纳税人提供的资料经调查核实确定后，将项目确定情况书面告知。（土地增值税项目登记表见附件）

九、土地增值税预征优惠政策

1、经济适用房不予征土地增值税

《房地产开发企业土地增值税预征和清算管理暂行办法》（内地税字[2005]116号）第四条 除经济适用住房不实行预征外，对其他各类商品房，均应按本通知规定实行预征。经济适用住房是指由政府指定的房地产开发公司开发、按照当地政府部门规定的建筑标准建造、建成后的商品房实行国家定价或限价、为解决住房困难户住房困难、由政府指定销售对象的住宅。经济适用住房须由房地产开发公司凭有关文件，经当地主管部门税务部门审核后确认。

根据《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》(国税发[2010]53号)第二条规定：“除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率(地区的划分按照国务院有关文件的规定执行)。”

2、自2014年1月1日起，对房地产开发企业按照政策规定销售保障性住房和棚户区改造安置住房取得的收入暂不预征土地增值税，项目竣工结算后进行清算。

根据《关于保障性住房和棚户区改造安置住房暂不预征土地增值税的公告》（内蒙古自治区地方税务局公告2013年第5号）

保障性住房包括各级人民政府或指定经营单位回购的廉租住房、公共租赁住房，按照政策规定向特定对象销售的经济适用住房、限价商品住房等具有保障性质的各类住房。

棚户区是指简易结构房屋较多，建筑密度较大，房屋使用年限较长，使用功能不全、基础设施简陋的区域，具体包括城市棚户区、国有工矿（含煤矿）棚户区、国有林区棚户区和国有林场危旧房、国有垦区危房。棚户区改造是指列入省级人民政府批准的棚户区改造规划或年度改造计划的改造项目。改造安置住房是指相关部门和单位与棚户区被征收人签订的房屋征收（拆迁）补偿协议或棚户区改造合同（协议）中明确用于安置被征收人的住房或通过改建、扩建、翻建等方式实施改造的住房。

十、纳税地点

土地增值税由房地产开发企业向其所转让房地产所在的主管地税机关申报缴纳。

十一、土地增值税预缴的期限

纳税人应在主管地税机关规定的缴纳“销售不动产营业税”的纳税期限内，同时申报缴纳土地增值税，并如实填报《土地增值税申报表》，携带有关资料到主管地税征收机关办理土地增值税申报预缴手续，按规定预缴土地增值税。（现在纳税人在缴纳增值税的同时缴纳土地增值税）

十二、纳税人开发多个项目应按照项目做好《土地增值税项目登记》，按项目分别申报预缴的土地增值税，以保证土地增值税清算退税金额准确无误。

第四部分、房地产开发企业企业所得税预缴

1、未完工开发产品预计计税毛利额的确认

根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）第九条企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。

在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。

（2）、房地产企业未完工开发产品预计计税毛利率

根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）第八条 企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市税务局（按下列规定进行确定：（一）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％；（二）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%；（三）开发项目位于其他地区的，不得低于5％（四）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%.

《内蒙古自治区地方税务局、内蒙古自治区国家税务局关于调整房地产开发经营企业销售未完工开发产品计税毛利率的公告》（内蒙古自治区地方税务局内蒙古自治区国家税务局公告2015年第5号）一、开发项目属于经济适用房、限价房和危改房的，计税毛利率为8%；二、除经济适用房、限价房和危改房外的其他开发项目，计税毛利率如下：开发项目位于红山区、松山区、元宝山区、以及新城区管理委员会规划范围内的，计税毛利率为16%；开发项目位于其他地区的，计税毛利率为12%。

本公告自2015年8月1日起施行。本公告施行之日前房地产开发经营企业已销售的未完工开发产品计税毛利率仍按原规定执行。

3、未完工开发产品计税收入范围

根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）第五条开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理

第六条企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。

企业收取诚意金、订金、保证金、wip等款项，尚未取得预售许可证，无法签订《预售合同》或《销售合同》，因此，对企业通过诚意金等名义收取的款项，无须预缴企业所得税。

4、预售收入为不含税的收入的依据

依据《关于发布〈中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表(A类，2014年版)〉的公告》(国家税务总局公告2014年第63号)文件精神(自2017年12月29号废止)，在企业所得税尚未出台营改增后销售未完工产品收入确认方法的情形下，“销售未完工产品的收入”应当参照会计收入确认方法确认。

根据《增值税会计处理规定》(财会〔2016〕22号)规定，会计收入按增值税适用税率(一般计税)或征收率(简易计税)进行价税分离。故房地产企业预售商品的所得税收入，应当按适用税率(或征收率)进行价税分离。

一般计税方法情况下计税收入=含税收入/（1+11%或10%或9%的适用税率）

简易计税方法下计税收入=含税收入/（1+5%的征收率）

5、预缴企业所得税计算

《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》(国税发[2009]31号)》第九条  企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。

在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。

企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。

《国家税务总局关于加强企业所得税预缴工作的通知》（国税函[2009]34号）根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例规定，企业所得税应当按照月度或者季度的实际利润额预缴;按照月度或者季度的实际利润额预缴有困难的，可以按照上一纳税年度应纳税所得额的月度或者季度平均额预缴，或者按照经税务机关认可的其他方法预缴。为确保税款足额及时入库，各级税务机关对纳入当地重点税源管理的企业，原则上应按照实际利润额预缴方法征收企业所得税。三、各级税务机关要处理好企业所得税预缴和汇算清缴税款入库的关系，原则上各地企业所得税年度预缴税款占当年企业所得税入库税款(预缴数+汇算清缴数)应不少于70%。

月或（季）应纳税所得额=会计利润+（房地产公司销售收入*预计计税毛利率）-税法尚未弥补的亏损月或（季）应纳税企业所得税税额=【会计利润+（房地产公司销售收入*预计计税毛利率）-税法尚未弥补的亏损】*25%

6、房地产开发企业月（季）特定业务应纳税所得额纳税申报表的变化

按照原填报口径，房地产开发企业未完工产品预售收入结转完工产品收入后，计算的会计利润在预缴申报时要先全额纳税，其已按预计毛利计算预缴的税款，只能在年度汇算清缴时抵减，预缴申报时不得作纳税调整。

根据《国家税务总局关于修订2018年版企业所得税预缴纳税申报表部分表单及填报说明的公告》（国家税务总局公告2019年第23号）新填报口径：“特定业务计算的应纳税所得额”填报口径调整为：从事房地产开发等特定业务的纳税人，填报按照税收规定计算的特定业务的应纳税所得额。房地产开发企业销售未完工开发产品取得的预售收入，按照税收规定的预计计税毛利率计算出预计毛利额填入此行。

本次调整后，取消了预计毛利额只能在年度汇缴时才能调整的规定，同时“特定业务计算的应纳税所得额”填报数据不再强调不得小于本年上期申报金额。

新填报口径意味着，房地产开发企业未完工产品预售收入结转完工产品收入后，可以按照实际利润在预缴时对预计毛利额进行纳税调整。

7、按季度或按月预缴企业所得税时，预缴的城建税、教育费附加、地方教育附加、预缴的土地增值税是否可以扣除？

根据《国家税务总局关于发布〈中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A类，2018年版）〉等报表的公告》（国家税务总局公告2018年第26号）中

《A200000〈中华人民共和国企业所得税月(季)度预缴纳税申报表（A类）〉填报说明》规定内容：

《A200000表中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A类）》并没有给出计算过程，是不是可以扣除销售未完工产品实际发生的税金及附加、土地增值税，且在会计核算中未计入当期损益的金额，按规定不允许在预征企业所得税时扣除，但企业所得税年度汇算清缴时可以扣除。

注意1：预收房款不符合收入确认条件，按照预收款预缴增值税计算的税金及附加、土地增值税，不计入当年的税金及附加科目，要暂时保留在应交税费科目。所以会计核算中未将应交税费计入当期损益的金额，在此栏填报。

注意2：如果会计核算中将应交税费已结转到税金及附加科目，计入当期损益，则本行不填报，否则会造成税金的重复扣除。

8、对尚未足额预缴企业所得税是否定性为偷税

《国家税务总局关于在企业所得税预缴中对偷税行为如何认定问题的复函》（国税函发[1996]8号）：广东省税收财务大检查办公室:你办《关于在企业所得税预缴中对偷税行为如何认定问题的请示》(粤税财检[1995]422号)收悉，经研究，答复如下:

企业所得税是采取“按年计算，分期预缴，年终汇算清缴”的办法征收的，预缴是为了保证税款均衡入库的一种手段。

企业的收入和费用列支要到企业的一个会计年度结束后才能准确计算出来，平时在预缴中无论是采用按纳税期限的实际数预缴，还是按上一年度应纳税所得额的一定比例预缴，或者按其他方法预缴，都存在不能准确计算当期应纳税所得额的问题。

因此，企业在预缴中少缴的税款不应作为偷税处理。

9、对未足额预缴的企业所得税加收滞纳金的规定

根据《国家税务总局关于加强企业所得税预缴工作的通知》（国税函〔2009〕34号）第四条规定：“各级税务机关要进一步加大监督管理力度。对未按规定申报预缴企业所得税的，按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则的有关规定进行处理。”

《税收征收管理法》第三十二条规定：“纳税人未按照规定期限缴纳税款的，扣缴义务人未按照规定期限解缴税款的，税务机关除责令限期缴纳外，从滞纳税款之日起，按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。”因此，未按规定预缴季度所得税，有滞纳金。

10、企业所得税预缴方式需要行政审批

纳税人根据情况自行选择：“按照上一纳税年度应纳税所得额平均额预缴”和“按照税务机关确定的其他方法预缴”两种预缴企业所得税的方式属于税务行政许可事项，纳税人需要履行行政许可相关程序。

11、未预缴企业所得税是否给予处罚

如果纳税人在限期内仍不预缴土地增值税税款，税务部门可以根据《税收征收管理法》第六十八条规定处理：纳税人、扣缴义务人在规定期限内不缴或者少缴应纳或者应解缴的税款，经税务机关责令限期缴纳，逾期仍未缴纳的，税务机关除依照本法第四十条的规定采取强制执行措施追缴不缴或者少缴的税款外，可以处不缴或者少缴税款的50%以上5倍以下的罚款。

12、 纳税地点

除税收法律、行政法规另有规定外，居民企业以企业登记注册地为纳税地点。

13、纳税期限

企业应当自月份或者季度终了之日起十五日内，向税务机关报送预缴企业所得税纳税申报表，预缴税款。

14、预交所得税的账务处理

预提所得税时：

借：所得税费用——当期所得税

贷：应交税费——应交所得税

注：由于预收账款已经按照预计毛利率计算缴纳了企业所得税，所以负债计税基础（负债计税基础=负债的账面价值减去未来期间计算应纳税所得额时按照税法规定可予抵扣的金额）是0，账面价值大于计税基础，应该确认递延所得税资产。

待结转收入时，相应地将递延所得税资产转入所得税费用—递延所得税：

借：所得税费用—递延所得税

贷：递延所得税资产

15、小微企业企业所得税税收优惠政策

（1）.小微企业认定标准

小型微利企业是指从事国家非限制和禁止行业，且同时符合年度应纳税所得额不超过300万元、从业人数不超过300人、资产总额不超过5000万元等三个条件的企业。　

（2）小微企业应纳税所得额的计算

自2019年1月1日至2021年12月31日，对小型微利企业年应纳税所得额不超过100万元的部分，减按25%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税；对年应纳税所得额超过100万元但不超过300万元的部分，减按50%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税。

小型微利企业无论按查账征收方式或核定征收方式缴纳企业所得税，均可享受上述优惠政=

根据《国家税务总局 关于实施小型微利企业普惠性所得税减免政策有关问题的公告 》（国家税务总局公告2019年第2号）

（3）、内蒙古自治区党委、人民政府对小微企业企业所得税的更大优惠

从2019年1月1日到2021年12月31日，执行以下税收政策：年应纳税所得额低于100万元（含100万元）的小型微利企业免征企业所得税地方分享部分。（内蒙古自治区党委自治区人民政府印发《关于促进民营经济高质量发展若干措施》的通知）

（本文章由持之以恒整理，只代表本人观点，错误之处请予以批评指正）

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